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国美商都售价从100亿元降为不到60亿元，海航接盘
国美巨无霸地产项目国美商都，在经历了项目名称、总体定位、管理人员等方面数次更迭的经营之痛后，终与海航达成收购协议。
海航内部人士告诉南都记者，此项收购本月初已完成签约，收购资金未及60亿元，以分期付款形式支付，“价格很划算，不要说是商业地产项目，就算作普通住宅卖都不止这个收购价。”但该人士未透露具体数字。
虽然与100亿元的叫价相去甚远，但对于4年来不断寻求买家的国美来说，出售国美商都未必不是一场“减负”。由于销售收入下滑以及电子商务业务亏损，国美今年上半年首次出现中期业绩亏损，股价跌跌不休，国美商都变现正当其时。
合理交易价约50亿
南都记者昨日获得的海航内部文件显示，海航8月7日已成立由11人组成的“国美商都专项工作组”，由海航集团董事局董事、海航资本控股有限公司董事长谭向东担任总指挥，具体负责完成项目收购后的各项内外部手续，并完成项目融资、落实资金及付款工作。
迄今，交易双方均未透露此项交易的最终价格。据海航内部人士透露，作价未及60亿元，更远低于国美集团2009年一度外放的100亿元待售价。
中国十大商业操盘手之一邓国坚给南都记者算了一笔账：国美商都规划用地面积11 .88万平方米，拿地价8 .05亿，再加上建筑等各项成本，最多1万元/平方米，乘上总建筑面积55 .5万平方米，作价最多55亿。
除此之外，“还要考虑项目转手之后，商业规划改变带来的坪效降低”，昭邑零售商业咨询总经理刘晖认为，国美商都的合理交易价位约为40亿至50亿元。未来，国美商都很有可能转成做购物中心，定位为周边“北京总部基地”的配套。
刘晖告诉南都记者，按照黄光裕最初定下的棋局，国美商都的定位是做辐射全亚洲的服装时尚中心，业态组合主要有服装批发市场、奥特莱斯和图书大厦，租金约5-8元/平方米。
“批发市场可以把铺位建得很密集，但购物中心一般有50%的面积是作为公共配套，可用来出租的商业面积会大大降低。”刘晖说，以现实条件，项目所处的北京西四环地段也只需10万平米的购物中心配套，国美商都55万平方米的大体量，估计很难招商招满。
说到底，“很难盘活是影响作价的重要原因。”曾给国美商都做过商业咨询的知情人士杨依(化名)透露，“当时，这个项目的奥特莱斯部分已经找了原北京燕莎商城总经理万文英过来操盘，北京雅宝路服装市场也基本谈好要进驻，但还是因为黄光裕被捕，所处地段商业气氛不足等原因而搁浅。”
地产变现输血电子商务
“国美商都这一项目搁置了三四年，早就有传闻要转卖给海航集团，现在总算尘埃落定。”有熟悉国美商都的人士向南都记者表示，虽然最终售价与预期有较大差距，但目前经济不景气、房地产市场低迷，这个收购金额也是双方综合考虑后达成的共识。
国美电器(微博)日前发出盈利预警，预计截至今年6月底期间将获得净亏损。这也是国美电器2004年在香港上市以来，首次出现中期业绩亏损。
国美称，由于国内外经济形势严峻，消费者信心严重不足，国内一线城市传统家电销售低于预期。另由于集团门店的物业成本属于固定成本，因销售未达到预期导致租售比大幅攀升，从而侵蚀了利润。
更重要的是，国美旗下国美网上商城、库巴网最近和京东、天猫(微博)、苏宁易购(微博)等大打价格战，目前还看不到盈利前景，亟须输血。
中国电子商会副秘书长陆刃波认为，国美终于放手国美商都项目，虽然导致国美鹏润地产业务短期收缩，但未必是件坏事，“国美可以利用这笔资金，集中精力开展电子商务，回归主业。”
陆刃波说，电子商务是国美目前发展中的一块短板，但又是朝阳产业，从长远来看，这笔资金的投入将获得很好的回报，对于国美当下的发展战略来说也是举足轻重。
海航的算盘
国美的“烫手山芋”，海航集团甘之若饴。
这几年，“海航集团疯狂地拿地产项目，但很多项目拿了之后就‘冷藏’起来。原因很简单，海航打算集到几百亿资产之后，做成一个‘商业地产’资产包，整体出售给商业地产基金等机构。”接近海航集团的知情人士对南都记者说，仔细研究就会发现，海航做商业地产，更倾向于收购现成物业，而不是拿地自建，“短线投资”的意图由此可见。正因如此，“海航内部有一个机制，‘无论年龄、资质，谁能拿下项目，项目就归谁’，不用考虑操作者的商业地产运营经验。”
“只要拿下国美商都之类的项目，海航就可以粉饰上市业绩报告，毕竟，重资产的投资总比‘购买飞机’更有‘钱途’。”邓国坚说，“位于广州大学城的海航Y H城迄今已经更换了三拨招商代理商，效果还是不尽如人意。为何？海航集团内部就没有组建商业地产运营团队，商业项目能否运作起来，这应该不是海航最关心的问题。”
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黄光裕的昔日地产梦
2005年4月，国美置业以8.05亿元拍得北京市丰台区西南四环地块，用于开发国美商都项目。其中纯商业用房31万平方米、写字楼3万多平方米、酒店和酒店式公寓5万多平方米。
在昔日中国内地首富黄光裕的地产版图中，国美商都曾经占据最重要的一角。这个总建筑面积近60万平方米、北京市2005年最大的招拍挂项目，从科技地产到服装中心，黄光裕对其具体定位一直举棋不定，由此也带来了管理紊乱，4年来更迭了禹晋永、吴坤岭、童渊、周东权、王海域5任总经理。案名也由国美商都-鹏润时代广场-鹏润国际时尚交易中心-国美广场-国美商都，数次更迭。
时任国美置业总经理的禹晋永延续了“高科技”包装路径，力主将项目包装成“世界电子电器高科技体验中心”。但最终，这个号称投资38亿元的项目，定位几经调整，一直未能正式销售，被业界称为“地产毒药”。
直到2010年，国美商都才完成其主体施工，并取得了房产证，而电力、消防等配套设施调试的扫尾工程于去年完成。
有人曾对国美商都做过如此评价，“如果当时定成公寓、酒店和配套商业的城市广场，早成功了。禹晋永和童渊满脑子是信托和上市，想在二级市场套现百亿元回来，从一开始就没打算做成一个真实的东西”。
直到被拘，黄光裕才下定决心，抛弃这个运作极为糟糕的项目。国美电器一位高管透露，鹏润地产出售资产的决定，其实是黄光裕本人确定的。2008年12月，在北京市公安部门的安排下，黄光裕得以与黄秀虹，以及王俊洲、魏秋立等国美电器高管进行了沟通。当时，黄光裕就交代了处理部分鹏润地产项目的决定，国美商都是重中之重。
2009年初，在获得黄光裕的允许后，黄秀虹确定了出售国美商都的方案。3个月后，鹏润地产与中铁置业进行谈判，但由于在“整体转让”还是“股权合作”的具体方式上存在分歧，双方的谈判最终失败。
此后，又有两家投行愿意以控股的方式来竞争这一项目，给出的最高价格是60亿元，但最终未果。 |
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